Povandeniniai sklypo įsigijimo akmenys. Kaip suderinti norus ir galimybes

Povandeniniai sklypo įsigijimo akmenys. Kaip suderinti norus ir galimybes

Nuosavo namo statybos prasideda nuo sklypo paieškų. Nors sklypų pasirinkimas nemažas, toli gražu ne kiekvienas jų tinkamas namo statybai, o ir dar mažiau atitinka individualius būsimo namo reikalavimus. Tad kaip išsirinkti sklypą, kuriame būtų galima pasistatyti išsvajotą būstą? Apie tai patarimais dalijasi architektas Paulius Vroblevičius.

Nuo sprendimo įsigyti sklypą gyvenamojo namo statybai nemenka dalimi gali priklausyti ir tolesnio gyvenimo kokybė. „Pradėti reikia nuo sklypo, o ne nuo namo projekto – gali būti, kad išsirinktas projektas niekaip netiks vėliau įsigytai žemei, tad teks stipriai jį koreguoti, o iš esmės – projektuoti iš naujo. Todėl rekomenduoju, prieš perkant sklypą, pasitarti su architektu, kuriam patikėsite savo namų projektavimą“, – pataria P. Vroblevičius.

Pradėti reikia nuo sklypo, o ne nuo namo projekto – gali būti, kad išsirinktas pro-jektas niekaip netiks vėliau įsigytai žemei, tad teks stipriai jį koreguoti, o iš esmės – projektuoti iš naujo. Todėl, prieš perkant sklypą, derėtų pasitarti su architektu, kuriam patikė-site savo namų projektavimą.

Pirmiausia reikia apsispręsti dėl sklypo vietos, preliminaraus dydžio ir pirkiniui skiriamo biudžeto.

Renkantis sklypą, būtina atsižvelgti į jo vietą: ar patogus susisiekimas, kas yra kaimynystėje – įtakos turi ir aplinkinių gyventojų, verslo įmonių kaimynystė, infrastruktūra, gamtos artumas. Svarbu įvertinti ne tik vietovės architektūrinius, kraštovaizdžio ypatumus, bet ir socialinį foną: artimiausią darželį, mokyklą, parduotuves, gydymo įstaigas, viešąjį transportą.

Paskirtis ir panaudojimo galimybės

Nusižiūrėjus vietą, ateina eilė sklypo paskirties ir jo panaudojimo galimybių analizei. Šie duomenys, kaip ir kai kurie sklypui taikomi apribojimai, būna nurodyti sklypo registro pažymėjime. Vis dėlto be konsultacijų su specialistais vargu ar apsieisite, nes tik projektuotojas, įsigilinęs į visas aplinkybes ir sklypui taikomus apribojimus, galės pasakyti, ar jūsų nusižiūrėtame sklype galima statyti tokį namą, kokio norite.

„Pavyzdžiui, dokumentuose nurodyta sklypo paskirtis – vienbučio ar dvibučio gyvenamojo namo statyba. Tačiau tai dar nereiškia, kad jame iš tiesų galima statyti dvibutį. Pasitikrinus miesto detaliuosiuose planuose, gali paaiškėti, jog toje vietoje leidžiami tik vienbučiai namai. Būna ir taip, kad dviem besiribojantiems sklypams taikomi skirtingi architektūriniai ir statybiniai apribojimai: štai gretimame sklype stovi visa eilė sublokuotų kotedžų, o jūsiškiame galimas tik paprastas vienbutis“, – P. Vroblevičius neabejoja, kad pirkėjui, ypač jei perka sklypą pirmąkart, neretai pritrūksta žinių, kur ir ką reikia patikrinti, į ką atsižvelgti.

Geriausia –namų valda

Geriausiai gyvenamajai statybai tinka namų valdos sklypai. Tai yra tokios paskirties žemės sklypai, kurių panaudojimo būdas – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statyba. Šiems sklypams taikoma mažiausiai statybos apribojimų, tačiau jie yra brangesni.

Namų valdos sklypo dažniausiai jau būna atlikti kadastriniai matavimai, yra detalusis planas. Šiuose dokumentuose nurodyti sklypo apribojimai, leidžiamo užstatymo plotas, tankis bei intensyvumas, statinių aukštingumas. Tai – išeities duomenys, be kurių architektas negali pradėti projektuoti.

Kai paskirtis – žemės ūkio

Tai gerokai pigesni nei namų valdos sklypai, deja, neretai visiškai netinkami gyvenamojo namo statybai, juo labiau jei norima statyti dvibutį ar kelis sublokuotus namus.
Prieš įsigyjant žemės ūkio paskirties sklypą, reikia išsiaiškinti, ar bus galima pakeisti jo paskirtį. Tai įmanoma, jei žemėtvarkos skyriuje esančiame teritorijos kraštovaizdžio specialiajame plane sklypas patenka į planuojamų gyvenamųjų vietovių zoną.

Tiesa, paskirties keitimas užtrunka ir papildomai kainuoja, o ir dokumentų reikia daugybės. Jei paskirties pakeisti negalima, belieka statyti ūkininko sodybą. Tačiau ir jai galioja nemažai apribojimų, vienas svarbiausių – sklypo dydis. Sklypas negali būti mažesnis nei 50 arų, be to, jame negalima statyti kelių gyvenamųjų namų, tik vieną ir kelis ūkinius pastatus. Ūkininko sodybą gali statyti tik ūkininko pažymėjimą turintis asmuo. Architekto P. Vroblevičiaus nuomone, jei neplanuojate tapti ūkininku, su žemės ūkio paskirties sklypais geriau neprasidėti.

Svarbūs dokumentai

Patikęs sklypas tinka gyvenamajam namui statyti? Tuomet pats laikas pasidomėti, ar jis yra suformuotas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, kokie statiniai jame jau yra (jeigu yra), koks galimas (leidžiamas) užstatymas.

Architektas siūlo atidžiai išnagrinėti žemės sklypo nuosavybės dokumentus: kiek šeimininkų jis turi (vieną ar kelis bendrasavininkius), ar sklypo pardavimui netaikomi kokie nors papildomi apribojimai, pavyzdžiui, hipoteka.

Detaliajame plane labai aiškiai matyti įvairios apsaugos zonos ir servitutai, ribojantys užstatymo plotą.

Taikomų apribojimų svarba

Jei visi dokumentai tvarkingi, jie turėtų atskleisti ir visus sklypui taikomus apribojimus. „Labai aktualu sužinoti, ar parengti vietovės bendrasis ir detalusis planai, kokie numatyti teritorijos vystymo planai, į kokias apsaugos zonas patenka sklypas, kokie keliami statybos ir architektūros reikalavimai. Kadangi visi išvardyti ir dar daugybė nepaminėtų aspektų turi įtakos, kokį namą galėsite statyti, prieš perkant negalima į juos numoti ranka. Neįsigilinus laiku, gali tekti pakeisti visus planus arba net parduoti sklypą“, – perspėja pašnekovas.

Pavyzdžiui, gyvenamojo namo architektūrai, aukštingumui, statybinėms medžiagoms ir net estetikai didžiulę įtaką turi jo buvimas dvaro, nacionalinio parko, kultūros vertybių apsaugos zonoje. „Jeigu jūsų žemės sklypas yra arčiau nei 3 km atstumu nuo piliakalnio, prieš pradėdami statybą, privalėsite atlikti archeologinius tyrimus“, – pasakoja P. Vroblevičius. Architekto teigimu, tokios ir panašios situacijos gali stipriai pakoreguoti statybos planus, trukmę ir išlaidas.

Kita vertus, esama dar kitokių apribojimų, kurie dažniausiai matomi iš topografinių (geodezinių) nuotraukų: vandens apsaugos zonos – namą galima statyti ne arčiau nei 100 metrų nuo kranto; priešgaisriniai atstumai tarp pastatų, atstumai nuo sklypo ribos – minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai; per sklypą nutiestos elektros linijos, melioracijos vamzdynas… Visa tai sudaro tam tikrų problemų, ypač parenkant namui vietą.

Nors sklypo plotas – kiek daugiau nei 12 arų, galimo užstatymo zona yra gerokai mažesnė. Plane ji pažymėta langučiais.

Sklypo dydis ir reljefas

Dydis gali būti labai apgaulingas, jei vertinsite tik arus. Bendrasis sklypo dydis gali būti įspūdingas, o štai naudingasis, kuriame galima statyti gyvenamąjį namą ar kitą ūkinės paskirties pastatą, gerokai mažesnis. Negana to, šis užstatyti tinkantis plotas gali būti toks, kad jame apskritai nelabai ką galima statyti. Pagrindinė priežastis – įvairūs jau minėti apribojimai: atmetus plotus, kuriuose nieko negalima statyti (kelio servitutas, elektros linijų, vandens, melioracijos apsaugos zonos, priešgaisriniai atstumai tarp pastatų ir kt.), gali likti ne tik nedidelis statybai tinkamas plotas, bet dar ir nepatogios formos, kuri stipriai koreguos būsimo namo architektūrinius sprendimus.

Įgudusi specialisto akis iškart mato, ar žemės plote įmanoma pastatyti tai, ko jūs norite. Todėl geriausia, kad architektas dalyvautų jūsų namo „gimimo“ reikaluose nuo pat pradžių – dar renkantis sklypą.

Akivaizdu, kuo taisyklingesnė sklypo forma, tuo lengviau pritaikyti jam namo projektą ir tuo mažiau apribojama architektūrinė pastato išraiška. Vis dėlto vertinti reikia ne tik sklypo planą, bet ir jo lygumą. Nors iš pirmo žvilgsnio sklypas atrodo lygus, realūs geodeziniai matmenys gali parodyti, kad statybai numatytoje vietoje reljefas yra nelygus tiek, kad vienas namo pamato kraštas bus lygiai su žemės paviršiumi, o kitas – iškils virš žemės visu metru. Vadinasi, reikės gana aukšto pamato, daugiau kasimo darbų, daugiau betono, armatūros – taigi ir daugiau išlaidų.

Žinoma, jei finansai jūsų neriboja, galima rinktis net ir gana stačiame šlaite esantį sklypą, tačiau nepamirškite, kad sudėtingesnis reljefas reikalauja ne tik daugiau architekto išradingumo, bet ir tam tikrų specifinių technologinių sprendimų, statybinių medžiagų ir ypač kvalifikuotų statybininkų.

Vis dėlto geriau rinktis kuo lygesnio reljefo sklypą – ar bent jau žiūrėti, kad kuo lygesnė būtų statybai tinkama jo dalis. Kadangi žemės darbai nepigūs, tai sklypo reljefo performavimas ne visuomet yra to vertas. „Neseniai teko susidurti su nelygiu sklypu – norėdamas išlyginti jo paviršių, šeimininkas turėjo užsisakyti 170 sunkvežimių grunto, tuomet jį išskirstyti, sutvirtinti. Tai nemažos išlaidos ir sugaištas laikas“, – pasakoja architektas.

P. Vroblevičius siūlo pasidomėti, ar aplinkiniai namai turi rūsius. Jei taip – ar tie rūsiai sausi, ar gyventojai nuolat kovoja su drėgme juose. Ypač jei aplinkui yra kūdrų, auga drėgmę mėgstantys ar pelkiniai augalai. Aukšti gruntiniai vandenys gerokai apsunkina namo statybas ir apriboja pasirenkamas technologijas, pirmiausia – kalbant apie pamatus. Nestabiliame grunte pamatai kainuos dvigubai brangiau (o gal net ir daugiau) nei įprastame. Tad jei kyla įtarimų dėl grunto, verta pasidaryti ir geologinius grunto tyrimus.

Prieš įsigyjant sklypą kalvotoje vietovėje, pašnekovas rekomenduoja išsiaiškinti, ar šis nėra žemiausioje vietoje – priešingu atveju nuolat kovosite su į sklypą nuo aukštesnių vietų subėgančiu vandeniu.

Jei šioje zonoje norėtumėte statyti dvibutį namą, tai jam prireiktų kone viso statybai tinkamo ploto.

Orientacija pagal pasaulio šalis

Projektuojant namą, svarbiausia yra patogiai ir racionaliai suplanuoti patalpų išdėstymą. Tik tada galvojama apie fasadų apdailą ir kitus estetinius aspektus. Tad labai svarbu, kokia sklypo orientacija pasaulio šalių atžvilgiu. „Galima nusipirkti brangų sklypą, tačiau jeigu jame namą galima pastatyti tik taip, kad vidinis kiemas, o kartu ir jūsų išsvajota terasa ar svetainė vitrininiais langais bus šiaurinėje pusėje, vargu ar būsite labai juo patenkinti“, – praktiniais patarimais dalijasi P. Vroblevičius.

Galima nusipirkti brangų sklypą, tačiau jeigu jame namą galima pastatyti tik taip, kad vidinis kiemas, o kartu ir jūsų išsvajota terasa ar svetainė vitrininiais langais bus šiaurinėje pusėje, vargu ar būsite labai juo patenkinti.

Įprastai ūkinės patalpos, katilinė, garažas projektuojami šiaurinėje pusėje ir kuo arčiau lauko inžinerinių tinklų. Apskritai, kuo arčiau magistralinio dujotakio, vandentiekio ar nuotekų vamzdyno suprojektuota katilinė, tuo pigiau bus prisijungti prie šių tinklų. Juk iki netoliese esančios katilinės nutiesti įvadus kur kas lengviau nei „apjuosti“ jais namą, jei katilinė priešingoje namo pusėje.

Geriau rinktis mažesnį sklypą, bet patogiai orientuotą pasaulio šalių, aplinkinių pastatų, kraštovaizdžio reljefo atžvilgiu, su atsiveriančiomis gražiomis panoramomis ar aplinkiniais vaizdais, patogų ir inžinerinių tinklų atžvilgiu.

Inžineriniai tinklai

Šie tinklai turi didelę įtaką sklypo vertei. Topografinėje nuotraukoje – geriausia, jeigu ji daryta ne seniau nei prieš metus, – galima pamatyti, kur ir kokie tinklai yra sklype ar šalia jo. Tiesa, reikia pasitikrinti, ar pažymėti tinklai jau yra, ar jie dar tik planuojami. Pastaruoju atveju tai gali užtrukti daugybę metų, todėl numatomu jų atvedimo terminu reikėtų pasidomėti savivaldybėje.

Architektas pataria ne tik pasidomėti, ar yra parengtos prisijungimo prie inžinerinių tinklų sąlygos, bet ir sužinoti daugiau detalių. Pavyzdžiui, sužinoti, kur yra lietaus vandens nuotekų šuliniai ir kokiame gylyje šių nuotekų tinklas, kokio gylio yra aplinkiniai gręžiniai, – galbūt gerokai paprasčiau ir pigiau bus prisijungti prie miesto vandentiekio.
Taip pat, atsižvelgiant į sklypo vietą ir padėtį, reikia išsiaiškinti, kokiame gylyje yra nuotekų tinklai: jei sklypas žemiau jų, tai reikės įsirengti specialią siurblinę – nuotekų pakėlimo stotelę. Tokiu atveju verta pagalvoti apie individualius biologinio valymo įrenginius.

Kita vertus, būna ir nenuspėjamų situacijų. „Rodos, gatvėje pakloti visi inžineriniai tinklai, tik imk ir junkis, tačiau įsigilinus paaiškėja, kad vamzdžių skersmenys yra per maži ir… reikia keisti gatvėje esančius tinklus!“ – P. Vroblevičiaus praktikoje pasitaikė ir tokių atvejų.

Architektas pataria išsiaiškinti, kam priklauso gatvėje esantys inžineriniai tinklai. Galbūt juos savo lėšomis nusitiesė kaimynai, tad, norint prie jų prisijungti, teks gauti ne tik kaimynų sutikimą, bet ir sumokėti tam tikrą sumą.

Apie elektros, vandentiekio, nuotekų, dujų ir melioracijos tinklus

Vienas svarbiausių įvadų – elektros įvadas, mat elektros reikia jau statybos metu, tad būtina sužinoti, kur yra transformatorinė. Jei sklype elektros įvadas yra, tai jums pasisekė. Jei elektros įvadinė dėžutė yra viena keliems sklypams, pasitikrinkite, ar ji nėra užpildyta, – gal jūsų skaitikliams joje visiškai nebeliko vietos ir turėsite statyti naują. Nors pastaruoju metu elektros įvedimas supaprastėjo ir užtrunka gerokai trumpiau, tam laiko vis tiek prireiks.

Jeigu nėra vandentiekio ir kanalizacijos tinklų, reikės įsirengti giluminį gręžinį ir buitinį nuotekų valymo įrenginį. Jei yra galimybė prisijungti prie centrinių inžinerinių tinklų, greičiausiai privalėsite tai padaryti, nes nei gręžiniui, nei individualiam nuotekų tvarkymui leidimų negausite.

Planuojant įsivesti dujas, būtina pasidomėti, kur yra artimiausia dujų atšaka. Nors dujų įvedimo terminai ir procedūros, kaip ir elektros tinklų, yra gerokai sutrumpėję ir supaprastėję, dujotakis vis dar vienas rečiausių inžinerinių tinklų.

Taip pat nepamirškite drenažo. Jis pažymėtas topografinėje nuotraukoje. Nuo drenažo skersmens priklauso ir taikomi apribojimai. 100 mm ir didesnio skersmens drenažo naikinti negalima, o apeiti – brangu. Patikslintos drenažo linijos apsaugos zona – 5 metrai, joje nieko negalima statyti.

Jūsų komentaras

Daugiau leidinio naujienų