Anetos Vaitkienės nuotr.

Bangos vandens stiklinėje

Bangos vandens stiklinėje

Būsto kainos jau kurį laiką auga, tačiau ekspertai tvirtina, kad bijoti nekilnojamojo turto burbulo kol kas nereikia. Bet išlikti budriems – būtina.

Pigus būstas, didėjanti paklausa ir senkanti pasiūla, susitraukusios palūkanos, viliojančios imti paskolas būstui įsigyti, – toks buvo beveik prieš dešimtmetį sprogusio nekilnojamojo turto (NT) burbulo scenarijus Lietuvoje.

Panašu, kad karti patirtis stipriai įsirėžė lietuvių atmintyje ir dabar kiekvienas būsto kainų krustelėjimas aukštyn priverčia įsijungti pavojaus sireną: „Nejaugi vėl?“

Budrumo neprarado ir Lietuvos bankas, birželio pradžioje įspėdamas, kad stebi kaistančią NT rinką ir, jei tik prireiks, yra pasiruošęs dėlioti pagalves, kad burbulo sprogimas nebūtų toks skausmingas kaip praėjusį kartą.

Vidutinės naujos statybos butų pardavimo kainos

Tolygus augimas

Nuo 2012 m. būsto kainos didėjo tegul ir nelabai greitai, bet nuosekliai. Pasak NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ generalinio direktoriaus Remigijaus Pletero, kainos skirtinguose šalies miestuose per metus paauga maždaug 5–6 proc. Sparčiausiai kainos kyla Vilniuje. Tam įtakos turi didėjanti paklausa ir didžiausias sandorių skaičius. Tiesa, pernelyg užkaisti sostinės rinkai neleidžia nemenkstanti naujo būsto pasiūla. „Naujos statybos, kurių mastas šiemet viršys 4000 butų, puikiai amortizuos kainų augimą – jos neturėtų pakilti daugiau nei 5–6 proc.“, – aiškino R. Pleteras.

Nors pirmajame ketvirtyje 8 proc. šoktelėjusios būsto kainos gąsdina ir įspėja apie galimai besiformuojantį nekilnojamojo turto burbulą, „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis teigia, kad kol darbo užmokestis auga greičiau ar tokiu pat tempu kaip būsto kainos, nerimauti neverta. Atlyginimai šiemet privačiame sektoriuje pakilo 10 proc.

N. Mačiulis atkreipė dėmesį, kad nors būsto kainos didėja, nekilnojamojo turto įperkamumas yra istorinėse aukštumose. „Šiuo metu būsto kainos yra labai arti tikrosios vertės, rinkoje – pusiausvyra: nėra nei burbulo, nei neįvertinto būsto“, – teigė ekonomistas. Tą patvirtina ir Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus viršininko Andriaus Škarnulio pateikti duomenys. Šiandien Vilniuje prestižinės klasės 50 kv. metrų ploto būstą galima įsigyti už tiek pat metinių atlyginimų, kiek 2006 m. būtų pakakę tik tokio pat ploto ekonominės klasės būstui.

Taip pat pastebima, kad dalis butų vis dar įsigyjama vien už nuosavas lėšas. Nerimauti bus galima tada, kai tokių sandorių beveik nebeliks. Nerimo finansų ekspertams kol kas nekelia ir gyventojų įsiskolinimo bankams mastai.

„Finansinių įsipareigojimų ir gyventojų pajamų santykis nedidėja, nes jų pajamos didėja sparčiau nei paskolos. Taip pat verta pažymėti, jog Lietuvos gyventojų pajamų ir finansinių įsipareigojimų santykis yra mažiausias Europos Sąjungoje, todėl natūralu, kad jis didėja šiek tiek sparčiau nei kitose šalyse, tačiau dėl to panikuoti – kažkoks nesusipratimas“, – rimtų priežasčių baimintis neįžvelgia ekonomistas N. Mačiulis.

Vidutinės senos statybos butų paradvimo kainos

Kas lemia esamas tendencijas?

Nekilnojamojo turto pirkėjus nesunkiai galima suskirstyti į dvi kategorijas. Pirmoji jų – jaunos šeimos, ieškančios pirmojo būsto, antroji – tie, kurie NT vis dar laiko viena geriausių investicijų. R. Pletero teigimu, jaunos šeimos dažniausiai renkasi nebrangius, pigiai išlaikomus dviejų ar vieno kambario butus. Dauguma atvejų jie įsigyjami su banko paskola, tik penktadalis – nuosavomis lėšomis. Tikėtina, kad ateityje iš santaupų nuperkamų butų skaičius mažės.

Bijantieji, kad pasikartos prieš dešimtmetį susiformavęs NT burbulas, ieško sąsajų tarp tuometės ir dabartinės padėties. Pasak ekspertų, šiandiena skiriasi pirmiausia tuo, kad spekuliacijos nekilnojamojo turto kainų augimu atvejai daug retesni. „Kainos kyla vidutiniškai 5 proc. per metus. Kadangi tai nėra spartus augimas, jis nesuaktyvina visuomenės lūkesčių, negalvojama, kad reikia šiandien nusipirkti tam, kad rytoj būtų galima parduoti brangiau“, – kalbėjo R. Pleteras. Jo teigimu, būtent dėl tokių lūkesčių dažniausiai ir perkaista rinka, įsisiūbuoja pirkimas, o vieną dieną suvokiama, jog prieita riba, kai kainos išsipūtusios tiek, kad niekas jau nebenori pirkti.

Šiuo metu į nekilnojamąjį turtą žvelgiama kaip į ilgalaikę investiciją ir tikimasi sulaukti grąžos iš nuomos, o ne iš padidėjusios vertės. „Vilniuje 2016 m. kas trečias būstas buvo nuperkamas investiciniais tikslais, kai butas išnuomojamas siekiant iš to gauti grąžą. Tokie aktyvūs būsto rinkos investuotojai prisideda prie spartesnio būsto kainų kilimo“, – atkreipia dėmesį Lietuvos banko atstovas A. Škarnulis. Kartu atsiranda ir socialinė nelygybė: aktyvių investuotojų rankose atsidūrus didelei daliai rinkoje siūlomo būsto, kitiems gyventojams jis tampa neįperkamas, jiems tenka likti nuomos rinkos dalyviais.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius priduria, kad šiandien praturtėti iš būsto vertės augimo tikisi tik pavieniai asmenys. „Tai nėra masto klausimas, greičiau vienetiniai atvejai, kai, pavyzdžiui, įsigyjami unikalesni statomi ar rekonstruojami butai senamiestyje, planuojant, kad ateityje jame gyvens pats pirkėjas. Galbūt – grįžęs iš užsienio, nes nemažai emigrantų pinigų yra siunčiama į Lietuvą. Kitaip sakant, tokie butai nėra matomi NT rinkoje, jie negrįžta į ją išnuomoti, jie tiesiog užkonservuojami“, – investavimo tendencijas apibūdina M. Statulevičius.

Būsto kainai įtakos turi ir padidėjusios darbo sąnaudos. M. Statulevičius primena, kad darbo užmokestis statybos sektoriuje pastaruoju metu augo bene sparčiausiai, šiek tiek pabrango įrenginiai ir žaliavos, visa tai prisidėjo prie kainų augimo. Įtakos turi ir neseniai įsigalioję pastatų energinio naudingumo klasės reikalavimai. „Nuo praėjusių metų lapkričio 1 d. visi naujai statomi pastatai turi būti ne žemesnės nei A energinio naudingumo klasės, o jai pasiekti reikia nuo kelių iki dešimties procentų didesnių investicijų“, – pabrėžė M. Statulevičius.

Pastebima, kad pastaruoju metu padaugėjo ir ieškančiųjų prabangaus būsto. „Tarkim, 2011–2012 m. tokių objektų buvo siūloma labai mažai, vos keli Vilniuje, o dabar tokie projektai sudaro 10–15 proc. viso statomų butų fondo“, – sakė LNTPA direktorius. Toks būstas turi reikšmingos įtakos bendram būsto kainos vidurkiui, nes jo kvadratinio metro kaina gali siekti 2500–3000 eurų ir daugiau.

Kainų augimą sostinėje lemia ir palanki demografinė padėtis. Mieste daugėja gyventojų, o praėjusiais metais buvo užregistruotas rekordinis santuokų ir kūdikių skaičius. Augantį gyventojų skaičių lemia ir gausiausia vidinė šalies gyventojų migracija į sostinę. Vilniaus miesto savivaldybė skelbia, kad pernai gyventojų padaugėjo 7503 naujai registruotais asmenimis. Tiesa, tikėtina, kad realus gyventojų skaičius Vilniuje yra didesnis, nes dalis jų savo gyvenamosios vietos nėra deklaravę. Atsižvelgiant į užsiregistravusiųjų sveikatos įstaigose skaičių, gyvenamosios vietos nedeklaravusių gyventojų gali būti apie 100 tūkstančių. Kaip tik jie, Lietuvos banko atstovo A. Škarnulio teigimu, yra pagrindinis sostinės nuomos rinkos „variklis“.

Aktyvus, grąžos siekiantis investavimas į nekilnojamojo turto rinką jau paveikė ir būsto nuomos rinką. „Sparčiai pastaruosius dvejus ar trejus metus kilusių nuomos kainų augimo tempai praėjusių metų pabaigoje sulėtėjo. Kai kurių konkurencinio pranašumo neturinčių butų – skurdžiai įrengtų ir neprižiūrėtų – kaina net sumažėjo“, – nuomos rinkos tendencijas analizuoja „Ober-Haus“ generalinis direktorius R. Pleteras. Patys nuomininkai pasidarė išrankesni ir įžvalgesni, dažniau ieško skoningai, patogiai įrengto buto. Didelė pasiūla nuomos rinkoje suteikia didesnę laisvę pirkėjui patenkinti savo lūkesčius.

Antra vertus, nuomotis priversti tie, kuriems nuosavas būstas yra neįperkamas. Pasak M. Statulevičiaus, Lietuvos bankui 2011 m. pradėjus taikyti Atsakingojo skolinimo nuostatus ir 2015 m. juos šiek tiek sugriežtinus, būsto įperkamumas jaunoms šeimoms tapo iššūkiu. Maksimali kredito trukmė buvo sutrumpinta dešimčia metų, dabar ji negali viršyti 30 metų laikotarpio.

Stebi, bet nešaldo

Apie būsto rinkos kaitimą buvo pradėta kalbėti po Lietuvos banko paskelbtos „Finansinio stabilumo apžvalgos“.

A. Škarnulis patikslino, kad kaitimas yra pastebimas, tačiau kritinės ribos nesame pasiekę, todėl rinkai dar nereikia „antibiotikų“. „Šiuo metu esame kryžkelėje. Artimiausi keli ketvirčiai parodys, ar rinka savaime pradės išsikvėpti ir patirsime atoslūgį, ar toliau ryžtingai kilsime aukštyn tiek su kainomis, tiek aktyvumu. Jeigu kaitimas tęsis ir pasieksime „virimo“ ribą, rinka neišvengiamai turės būti vėsinama iš šalies“, – sakė Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus viršininkas, pridurdamas, kad Lietuvos banko ginklų arsenalas rinkai vėsinti yra nemažas, tačiau jų naudoti kol kas nesiruošiama.

Ekonomistas N. Mačiulis jokių grėsmių NT rinkoje šiuo metu neįžvelgia: „Kaitimo nėra, tik esama baimės, kad rinka kada nors gali imti kaisti. Jeigu gyventojų pajamos auga sparčiau nei gyventojų finansiniai įsipareigojimai, sparčiau nei vidutinė nekilnojamojo turto kaina, tai jokio burbulo bruožų nėra.“

R. Pleteras įsitikinęs, kad kelerius pastaruosius metus matomas kainų augimas yra sveikas. „Nerimą keltų, jeigu kainos didėtų 15–20 proc. Šiek tiek didesnis negu infliacijos lygis 5 proc. augimas yra visiškai normalus bet kurioje nekilnojamojo turto rinkoje“, – sakė „Ober-Haus“ generalinis direktorius. Jis dar kartą pabrėžė, kad „sveikumo“ būsto kainai suteikia naujų statybų apimtys, neleidžiančios formuotis būsto trūkumui ir įsisiūbuoti kainoms.

Taip pat pastebima, kad ir patys gyventojai elgiasi daug atsakingiau, sprendimus priima įvertinę savo finansines galimybes. „NT pirkėjams yra svarbi galutinė kaina ir tai – pagrindinis ribojantis veiksnys, kokį butą jie gali įpirkti. Kuo erdvesnis, brangesnis turtas, tuo potencialių jo pirkėjų yra mažiau, tad ir tokio turto nuperkama gerokai mažiau“, – sakė nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „Citus“ Investicijų ir analizės skyriaus vadovas Arnoldas Antanavičius. Jis nemato ir didelių grėsmių formuotis burbului: „NT plėtotojai, priešingai nei per praėjusį pakilimą, šiuo metu yra labiau pasiruošę didinti pasiūlą bei patenkinti augančią paklausą. Tai neleis perkaisti būsto rinkai, tad situacija turėtų būti subalansuota.“

Panašu, kad šiandieninė NT padėtis matoma skirtingai, tačiau ar bangos virs audra, parodys laikas.

Nekilnojamojo turto kainos VIlniuje tik auga

Jūsų komentaras

Rodyti daugiau
Daugiau leidinio naujienų