Arnoldas Antanavičius

Analitikas Arnoldas Antanavičius: mano misija – pateikti objektyvią informaciją

Analitikas Arnoldas Antanavičius: mano misija – pateikti objektyvią informaciją

Nekilnojamojo turto (NT) projektų plėtotojai labai jautriai sureaguoja į prognozes apie galimą kainų mažėjimą. Todėl pačių bendrovių analitikai randa prielaidų galimam kainų kilimui. Arnoldas Antanavičius stengiasi pateikti kaip įmanoma realesnes prognozes. Jis sutinka, kad jo viešai išsakoma nuomonė ne visuomet būna priimtina statytojams, tačiau naudinga pirkėjams.

– Ar jūsų prognozės apie NT rinkos tendencijas dažniau išsipildo, ar būna priešingai?

– Būna įvairiai: kartais tiksliai numatai įvykius, kartais – prognozės nepasitvirtina. Tačiau čia ne viskas priklauso nuo prognozuotojo, daug įtakos turi trečiųjų šalių veiksmai. Galima prognozuoti matant aiškias tendencijas, aiškius skaičius. Tačiau niekada nežinai, kokius sprendimus gali priimti įvairios institucijos, pavyzdžiui, Europos centrinis bankas. Vienokie sprendimai įvykius pakreipia į vieną pusę, kitokie – į kitą. Tikrai sudėtinga nuspėti, kokius sprendimus priims tokios institucijos po pusmečio ar po metų, o nuo to tiesiogiai priklauso ir poveikis rinkai.

Taigi išanalizuoji galimus scenarijus ir mėgini spėti, kuris gali pasitvirtinti. Tad kartais pavyksta, kartais – ne.

Iš tiesų, NT rinka labai stipriai priklauso nuo Europos centrinio banko sprendimų ir nuo pinigų politikos, kuri šiuo metu jo vykdoma ir ant kurios gležnų pamatų stovi visa rinka. Ir rinka stabiliai laikosi tol, kol yra prijungti, kaip aš vadinu, gyvybės palaikymo aparatai. Bet tai nereiškia, kad ligonis sveikas ir su juo viskas bus gerai kitą dieną.

– Kaip būtų galima apibūdinti dabartinę NT rinką? Kai kas ją apibūdina kaip įtemptą, tiksliau, kad jaučiami įtampos požymiai. Kiti vertina, kad ji tvirtai nusistovėjusi, negresia kažkokios krizės. Kaip manote jūs?

– Mano vertinimu, šiandieninę NT rinką galima palyginti su ligoniu, kuris gyvas tik dėl to, kad jo organams funkcionuoti padeda prijungti aparatai. Kalbant apie NT rinką, jos gyvybę palaiko kuo didesnis vartojimo skatinimas ir tam metami pinigai paskolų forma. Viskas sukasi ir juda tik dėl to, kad cirkuliuoja pakankamas pinigų kiekis. Užtektų tik atjungti vadinamuosius gyvybės palaikymo aparatus, užtektų bankams nebeišduoti lengva ranka paskolų – jie tai anksčiau ar vėliau padarys – viskas smarkiai sugriūtų. Antra vertus, negalima nuolat viską duoti skolon, reikia pagaliau imti blaiviau mąstyti.

Čia kalbu apie ilgalaikę perspektyvą. Trumpajame periode gali visko nutikti: didėti sandorių skaičius, kilti būsto kainos. Juk rinkoje yra suinteresuotumas rodyti, jog viskas yra tvaru. O tam įrodyti pateikiamas palyginimas su situacija, buvusia prieš dešimt metų: štai, žiūrėkite, dabar viskas kur kas geriau. Nemanau, jog tai vykęs palyginimas, parodantis, jog šiandien rinkoje viskas gerai. Taip, kai ligoniui temperatūra nuo 40 laipsnių nukrenta iki 39 ar 38 – situacija tikrai geresnė, bet nereiškia, kad žmogus yra sveikas. Tačiau to nepasakoma, o tik mėginama skleisti kuo pozityvesnę nuomonę. Žmonės tuo patiki, priima sprendimus dėl NT įsigijimo, skolinasi iš bankų – taip rinka juda.

(Fotobanko nuotr.)

– Teigiate, kad rinką palaiko bankų suteikiami kreditai. Tačiau pastaruoju metu komerciniai bankai sulaukia nemažai kritikos, kad vangiai kredituoja būsto įsigijimą. Netgi NT vystytojams nesuteikiamos paskolos projektams plėtoti.

– Tokių teiginių gali būti nemažai, tačiau žvelgiant į statistiką matyti, jog būsto paskolų portfelis auga, išduodama būsto kreditų yra daugiau, nei padengiama. Taip, bankai didina savo maržas, gyventojams tenka mokėti kiek didesnes įmokas ir dažną tokie veiksmai piktina. Vystytojai irgi skundžiasi, kad sunkiau gauti kreditus naujiems projektams. Tačiau manau, jog taip ir turi būti. Apribotas paskolų dalijimas patiems būsto pirkėjams išeis į naudą – kuo sunkiau bus galima gauti kreditus, tuo labiau mažės NT kainos. Mažės kainos, žmonėms nereikės daug skolintis, jie lengviau įpirks būstą. O dabar situacija tokia, kad pernelyg lengvai galima gauti finansavimą būstui, dėl to pardavėjai didina kainas ir būstas tampa sunkiai įperkamas.

Nėra labai gerai, kai galima lengvai gauti kreditus būstui. Žmonės tikrai ne visada elgiasi racionaliai ir taip sukuriama situacija, kai iškyla NT burbulas, jis sprogsta ir visų laukia liūdnos pasekmės. Manau, kad gerai, jog bankai laikosi griežtesnės skolinimo politikos, gal rinka greičiau grįš į normalias vėžes. Kita vertus, kai kuriems žmonėms, ypač kurie surizikavo investuoti ir yra nusipirkę būstą, nėra smagu girdėti apie galimą kainų mažėjimą, nes bus patirtas nuostolis. Tai čia toks žaidimas – vieni laukia kainų mažėjimo, kiti – ne.

– Kai kalbama apie įtampos požymius, pavyzdžiui, būsto rinkoje – kaip pasireiškia šie požymiai?

– Vertinant, ar būsto kainos racionalios, jas galima palyginti su pajamomis. Galima nesunkiai paskaičiuoti, kokios vidutinės gyventojų pajamos Lietuvoje ir kiek žmogui reikėtų metinių pajamų, kad galėtų padengti būsto kainą. Čia toks teorinis skaičiavimas. Pas mus vidutiniam būstui įsigyti reikėtų 7–8 metų pajamų, Vakaruose šis laikotarpis dvigubai mažesnis.

Kai kas sako: pas mus visada taip buvo. Bet tai nereiškia, kad ir toliau turime gyventi prasčiau nei vakariečiai. Antra vertus, netgi Rygoje ar Taline gyventojai su ten mokamais vidutiniais atlyginimais gali nusipirkti apie 25 proc. daugiau nei Lietuvoje. Vadinasi, jie arba lengviau nusidera, arba tiesiog nepermoka už būstą. Tai rodo, kad Lietuvoje rinka jau įkaitusi, ji nėra sveika. Bet kol rinka palaikoma jos dalyvių – perkančiųjų būstą, tol viskas juda. Bet žmonėms dažnai trūksta finansinio išprusimo, žinių ir tada priimami ne visai teisingi sprendimai. Ratas sukasi, nes bankai skolina, o žmonės skolinasi bei išleidžia pinigus būstui pirkti. Kiekviena išduota paskola – tai papildomų pinigų įnešimas į rinką. Tie pinigai nusėda kitų kišenėse, kursto optimistines nuotaikas, norą skolintis ir investuoti į NT. Iki tam tikro lygmens ši filosofija yra teisinga, bet po kurio laiko pinigų kiekio didėjimas rinkoje iššaukia kainų augimą, ar tai būtų akcijų, ar NT, galiausiai – išpučia burbulus ir iššaukia krizes.

– Bet juk tokie procesai vyksta visame pasaulyje?

– Deja – taip. Panašu, kad ir mes nebūsime išimtis, tik klausimas – kada ir kokio gylio krizė gali ištikti Lietuvą.

(Fotobanko nuotr.)

– Bet šių metų pradžia NT (ypač būsto) vystytojams buvo palanki, rezultatai – puikūs. Kaip manote, ar tokia tendencija išsilaikys iki metų pabaigos, kokios būtų prognozės kitiems metams, jeigu įmanoma įžvelgti kokias nors tendencijas?

Taip, metų pradžia NT vystytojams nėra prasta. Tačiau pastebėjau, kad vėl ima daugėti vadinamųjų spekuliantų, kurie rezervuoja ne po vieną butą. Vieni butus įrengia ir tada perparduoda, kiti mėgina perparduoti dar tebestatant daugiabutį ir kažkiek užsidirbti. Tokia situacija primena prieškrizinį laikotarpį. Labai įdomu, kiek būsto vystytojai šiuo metu parduoda galutiniams pirkėjams, o kiek – perpardavėjams. Tokios statistikos oficialiai nėra, o patys vystytojai vargu ar tai atskleis, ypač jei jiems tai nėra palanku.

– Kas, jūsų manymu, šiandien turėtų kelti didžiausią nerimą NT vystytojams?

– Manau, kad finansavimo politikos pasikeitimas. Ir jeigu įvyks taip, kad paskolų išdavimas bus dar labiau apribotas, tai greičiausiai dingtų maždaug pusė rinkos likvidumo. Dabar būtent toks kiekis būsto nuperkamas už paskolas, sumokant 70‒80 proc. turto vertės. Bet kol kas paskolos dar suteikiamos, tad vystytojai nesibaimina didinti būsto pasiūlos. Visgi situacija gali pasikeisti ir per naktį – o kaip tada reikės realizuoti pastatytus butus? Rinka nėra tvari ir stabili, jeigu ji yra priklausoma nuo bankų finansavimo. Lietuvoje situacija tokia, kad tik laiko klausimas, kada nutrūks virvutė, ant kurios dabar kabo visa rinka.

– Ar šiuo metu yra tas laikas, kai tikrai apsimoka pirkti būstą?

Manau, kad dabar nėra palankus metas pirkti būstą. Rinka yra pakilime, tad didelė tikimybė permokėti. Bus mokamos didesnės paskolos, o tai – didesnė rizika atėjus sunkmečiui. Žvelgiant per šią prizmę, dabar iš tiesų yra rizikingas laikas.

Palankiausias metas pirkti būstą yra seniai praėjęs. Per šiuos metus situacija greičiausiai nepagerės. Klausimas, ar verta nusipirkti ir kelerius metus džiaugtis, o paskui daug metų liūdėti? Galima šiek tiek pakentėti ir vėliau džiaugtis ne vienerius metus. Kiekvienas turi priimti sprendimą individualiai. Žinoma, yra daug žmonių, kurie apsisprendę pirkti būstą šiais metais. Tokiems patarčiau investuoti į potencialą turinčiose vietose esantį NT.

Reikia suprasti, kad būstas skirtingose vietose turi skirtingas perspektyvas išsaugoti vertę. Esu linkęs dairytis į ne iki galo atrastus rajonus, kurie turi potencialo: sostinėje tai – Šnipiškės, Naujamiestis. Tiesa, pastarasis jau išnaudojo didelę dalį potencialo. Bet paminėti rajonai yra kur kas saugesnė investicija už Senamiestį, kuriame kainų lygis leidžia matyti besiformuojantį perkaitimą.

Arnoldas Antanavičius

– Prieš krizę nemažai lietuvių pirko būstą ne tik Lietuvoje, bet ir susigundydavo pasiūlymais įsigyti užsienyje, pavyzdžiui, Ispanijoje. Dabar vėl tenka matyti siūlymus investuoti į būstą poilsiui šiltesniuose kraštuose. Kaip vertinate tokius pasiūlymus ir ar apsimoka gyvenant Lietuvoje pirkti būstą svetur? Kokia nauda ir galimos rizikos?

– Tai – kiekvieno žmogaus sprendimas. Tikrai yra pasiūlymų pirkti būstą užsienyje, bet priklauso nuo to, kurioje šalyje pasirenkama. Yra būsto kurortinėse vietovėse, pigesnio nei Lietuvoje. Ten lietuviai nusiperka ir paskui verčiasi to būsto nuoma. Tai nėra blogai, tuo labiau, kad yra galimybė samdyti agentūras, kurios prižiūrėtų turtą, pasirūpintų nuomininkais, patiems šeimininkams neprivalu pačiam tai daryti. Nors paslaugos kainuoja, tačiau grąžą vis tiek pavyksta generuoti ne blogesnę, nei investavus Lietuvoje. Be to, įsigyjamas turtas, kuriame ir senatvę bus galima praleisti.

Siūlymų įsigyti būstą užsienyje nereikia ignoruoti, jeigu yra galimybės jį pirkti. Tačiau kaip ir visur reikia įvertinti, ar tai yra adekvati kaina ir kokios tos rinkos perspektyvos. Kaip žinia, būsto kainos kaista ne tik Lietuvoje, bet ir užsienyje.

– Tenka pastebėti, kad jūsų komentarai viešojoje erdvėje patinka ne visiems NT vystytojams, gal netgi visiems nepatinka. Ar tokius vertinimus priimtumėte kaip tam tikrą komplimentą? Kaip manote, kodėl NT vystytojams ne visada patinka jūsų nuomonė, kai pasisakote apie galimą būsto kainų kritimą?

– Į šį klausimą – labai aiškus atsakymas. Vyrauja nuomonė, kad apie NT rinką nepaisant nieko reikia kalbėti tik pozityviai, kad žmonės nebijotų pirkti, investuotų. O man atrodo, kad žmonės nori žinoti, kaip yra iš tikrųjų, todėl ir reikia suteikti realią informaciją. Manau, kad ekonomikai būtų sveikiau, jeigu rinkoje būtų daugiau racionalių ir protingų sprendimų, mažiau pirkėjų įsiskolintų bankams ir tvariau įsigytų turtą. Jeigu ateitų sunkmetis, žmonės turėtų daugiau pinigų vartojimui. Tada ir sunkmetį būtų lengviau išgyventi.

Todėl iš tiesų keliu klausimą, ar geriau nuolat palaikyti pozityvią nuotaiką, taip nejučia pučiant burbulus, kol jie galiausiai sprogsta, ir tik tada atsikvošėti, ar geriau iš karto daryti teisingesnius sprendimus, kurie neprivestų prie krizės. Aš laikausi pastarosios pozicijos. Suprantama, kad vystytojams tai nepatinka, nes bet kokios dvejonės rinkoje apsunkina galimybę daugiau parduoti, padidinti parduodamo būsto kainą. Visi pasisakymai, kurie kenkia planui turėti daugiau pelno, nėra priimtini.

Antra vertus, yra NT vystytojų, kuriems trūksta objektyvios informacijos, jie nepasitiki ta, kurią mato viešumoje. Todėl kartais jie kreipiasi į mane, prašydami pateikti savo požiūrį, sulygina su kita informacija ir tada priima sprendimus dėl ateities.

Priešinga nuomonė nėra blogai. Juo labiau, kad vystytojai, kuriems ne visada patinka mano vertinimai, nelabai turi kontrargumentų pasakyti kažką kitaip, negali paneigti mano argumentų. Kol to nepadaro, suprantu, jog elgiuosi teisingai. Vienintelis kontrargumentas, kurį pateikia oponentai – tu jau dvejus ar trejus metus tą patį prognozuoji, o tos prognozės neišsipildo. Tačiau tiksliai atspėti laikotarpio, kada, kaip minėjau, rinkai bus atjungtas gyvybės palaikymo aparatas, turbūt niekas negali. Mano misija – suteikti žmonėms kuo daugiau informacijos, kad jie priimtų teisingesnius sprendimus.

Jūsų komentaras

Daugiau leidinio naujienų