Mūro renesansas

Mūro renesansas

2008-ųjų košmarą jau spėję užmiršti investuotojai sutelkė dėmesį į nekilnojamąjį turtą (NT) – įdomių projektų ieškoma ne tik Vilniuje, bet ir Londone

Metų pradžia NT ekspertus nuvylė. Palyginti su pirmu 2014-ųjų ketvirčiu, šiemet Vilniuje parduota 31 proc. mažiau butų ir 21 proc. mažiau individualių namų. Atsikratę nerimo dėl narystės euro zonoje, žmonės nusprendė palaukti palankesnio meto gyvenamajam plotui įsigyti. NT paklausą riboja ir Lietuvos banko nustatytos būsto paskolų suteikimo taisyklės, reikalaujančios sukaupti bent minimalų 15 proc. turto vertės dydžio įnašą. Tačiau Vilniaus miesto horizonte iškilę kranai rodo, kad NT rinka aktyvi. Investicijų grąžos paieškos persikėlė į stiklo karalystę – klesti biurų statyba.

Tokie projektai dabar atrodo patrauklūs, žemos indėlių palūkanos skatina ieškoti geresnių galimybių investuoti. NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ duomenimis, biurų rinkos projektai Baltijos šalyse pernai sulaukė 210 mln. eurų investicijų – daugiausia per visą nepriklausomybės laikotarpį. Tai lėmė palyginti neblogi šansai uždirbti. Pavyzdžiui, baigtas A klasės biurų pastatas Vilniuje gali suteikti 15–20 proc. investicijų grąžą. Rizikingesni B klasės projektai – dar dosnesni. Grąža gali siekti 20–30 proc. ir daugiau. Užsiimant A klasės biurų valdymu, dabartinėmis sąlygomis metinė grąža siekia 7–7,5 proc., B klasės – 7,5–8 proc. Tiesa, tokios investicijos atskleidžia pavojingą inercijos tendenciją (žr. 1 grafiką). Nežinant, kur investuoti, renkamasi NT ir NT fondus, tačiau bent šiek tiek kritus NT paklausai, mažės ir fondų grąža. Žemos palūkanų normos – taip pat neamžinos. Šioms pradėjus kilti, būtų suduotas dar vienas smūgis.

„CrossRail“ yra didžiausias šiuo metu Europoje įgyvendinamas infrastruktūros projektas, kuris palies 2 mln. Londono gyventojų.

 

Tačiau kol kas optimizmą skatina sunkiai patenkinama A klasės biurų paklausa. Kovą skelbta, kad danų bendrovės „Adform Lithuania“ nuomos sandoris su vasarą duris atversiančio verslo centro „Premium“ valdytojais – didžiausias šiemet. Tuomet išnuomota 5 tūkst. kv. m ploto. Prabėgus dviem mėnesiams, šį sandorį pranoko „Danske“ banko IT paslaugų centro valdytojai, išsinuomoję visą 6,8 tūkst. kv. m verslo centro „Unique“ plotą. Prognozuojama, kad Lietuvoje aktyviai kuriantis užsienio įmonių paslaugų centrams aukščiausios klasės biurų poreikis tik augs. Jau dabar 20 proc. Vilniaus biurų patalpų užėmusios verslo paslaugas teikiančios bendrovės.

Baigtų A klasės biurų užimtumas sostinėje siekia daugiau nei 98 proc., (žr. 2 grafiką), o nuomos sutartys sudaromos prieš 6–9 mėnesius. Nors 2016 m. pradžioje rinką papildys daugiau nei 30 tūkst. kv. m „Quadrum“ verslo centro plotas, prognozuojama, kad užimtumo rodiklis galėtų sumažėti nebent mėnesiui ar dviem. NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, Norvegijos įmonės „Schage Real Estate“ plėtojamas projektas neturės konkurentų, todėl netruks sulaukti nuomininkų.

Išgąsdino Maskva

„Newswec“ ir „Ober-Haus“ vertinimu, per pirmą šių metų ketvirtį Baltijos šalių NT rinkoje investicinių sandorių suma siekė 247–294 mln. eurų. Beveik 100 mln. eurų daugiau, nei per tą patį laikotarpį pernai. Prie teigiamų rezultatų prisidėjo ir Šveicarijos privačiojo kapitalo įmonė „Partners Group“, Baltijos šalyse įsigijusi septynis objektus, tris jų – Lietuvoje. Vis dėlto užsienio kapitalo fondų susidomėjimą Baltijos šalimis riboja stambių projektų stoka. Rinkos, teisinės bazės analizė ir partnerių paieška užima nemažai laiko, todėl užsienio kapitalo fondams neparanku imtis mažos vertės ar trumpalaikių sumanymų. O užsienio fondams patrauklius 100–200 mln. eurų vertės NT projektus galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų. Tačiau potencialo yra.

Vienas pavyzdžių – bendrovės „Hanner“ pirkinys Vilniaus centre. Už 40 mln. eurų įsigyta „Žalgirio“ stadiono ir aplinkinių pastatų teritorija galėtų tikti užsienio kapitalui. Kaip teigė „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis, į plėtrą reikėtų investuoti apie 200 mln. eurų. Kitas užsienio fondų dėmesio vertas projektas – bendrovei „Akropolis Group“ priklausanti „Velgos“ gamyklos teritorija Neries upės ir Vingio parko kaimynystėje.

Dideli NT projektai traukia ne tik investuotojus, bet ir pirkėjus. Naujai suprojektuoti būstų, biurų ir komercinių patalpų kvartalai patrauklesni nei pavieniai, tarp sovietinių namų įsprausti statiniai. S. Vagonio manymu, pagrindinis stambių projektų pasiūlos trūkumą lemiantis veiksnys – atitinkamo dydžio plėtotojų stygius. Ilgalaikiai projektai reikalauja milžiniškų investicijų, o grąžos gali tekti laukti ir penkerius metus.

Dar vienas trukdis – rizika, o Rusijos ir Ukrainos konfliktas sumažina investicinį Lietuvos patrauklumą. Anot S. Vagonio, baimė nėra tokia akla, kad pasitrauktų jau vykdomų projektų investuotojai, tačiau kai kurie planus Baltijos šalyse atideda. Užsieniečių atsargumas nestebina, nes riziką įžvelgia ir vietiniai. Lietuvos finansų maklerių asociacijos prezidento Mariaus Dubnikovo teigimu, anksčiau nesiteirauta, kur saugomos investuotojų lėšos, o šiandien tai įprastas ir net privalomas klausimas.

Sustiprėjęs politinės grėsmės veiksnys verčia perskirstyti investicijų portfelius. IQ kalbinti Lietuvos investicijų fondų atstovai tikino sulaukę nerimo signalų iš investuotojų, kurių didžioji dalis turto laikoma būtent mūsų šalyje. „Vertinama padidėjusi rizika ir jei atsiranda galimybė ją sumažinti bent keliais procentais, taip ir elgiamasi“, – kalbėjo „Novus Asset Management“ fondo valdytojas Leonardas Diržys.

Pinigai į Londoną

Kai Lietuvoje ankšta ar atrodo nesaugu, alternatyvų ieškoma kitur. Bendrovės „Orion Asset Management“ steigiamas NT fondas „Orion London Property Fund“ tampa investavimo į Vakarų Europos NT rinkas pionieriumi – paprastai lietuvių investicijos buvo nukreipiamos į buvusios SSRS teritoriją. Jungtinėje Karalystėje ketinama panaudoti 15 mln. eurų investuotojų lėšų. Dar 50–60 proc. projekto vertės bus finansuojama bankų skolintais pinigais. „Orion Asset Management“ valdybos pirmininko patarėjas Rytis Davidovičius teigė, kad Londone bus perkamas ekonominės klasės gyvenamasis NT, nes jis labiau apsaugotas nuo vertės pokyčių. Be to, išsirinkti perspektyvūs konkretūs megapolio kvartalai, kuriuos artimiausiu metu pasieks su miesto centru sujungsianti geležinkelio „CrossRail“ linija.

Jungtinėje Karalystėje fondo investicijas valdysiantis „Rigel Capital Partners“ vykdomasis direktorius Michaelas Basi žurnalui IQ tvirtino, jog ekonominės klasės turto vertė svyruoja mažiau: prestižinio turto grąžą sudaro kylanti vertė, o ekonominės klasės – nuoma, kuri užtik­rina pastovias pajamas. Per finansų krizę švelniausiai krito mažesnės vertės NT kainos, todėl tai laikoma saugesne investicija (žr. 3 grafiką). Londono NT rinkos ekspertų teigimu, mieste kasmet jaučiamas apie 150 tūkst. butų deficitas ir jo nepavyksta panaikinti.

Vis dėlto daugiausia lūkesčių dedama į „CrossRail“ projektą. 42 km naujų bėgių ir 40 naujų stočių Vakarų–Centro ir Rytų–Centro kryptimis keliones leis sutrumpinti nuo 90 iki 30–45 minučių. Tai didžiausias šiuo metu Europoje įgyvendinamas infrastruktūros projektas, kuris palies 2 mln. šio miesto gyventojų. Vienos didžiausių britų NT konsultacijų bendrovių „Bilfinger GVA“ skaičiavimu, šalia naujos linijos stotelių esančių pastatų vertė galėtų ūgtelti 20–25 proc. Anot M. Basi, atvejų, kai dėl infrastruktūros pabrango būstai, būta ir anksčiau: „Kai iki „Canary Wharf“ teritorijos buvo nutiesta metro linijos „Jubilee Line“ atšaka, rajonas radikaliai pasikeitė – dabar tai viena prestižiškiausių Londono teritorijų.“

„CrossRail“ pradės veikti 2019–2020 m., tad bent jau iki tol įsigytą turtą „Orion London Property Fund“ ketina nuomoti. Per penkerius fondo gyvavimo metus tikimasi sulaukti 12–14 proc. metinės grąžos, įskaičiavus nuomos ir pardavimo pajamas. Fondas ketina įsigyti apie 100 butų, kurių vieno vertė svyruotų nuo 350 iki 625 tūkst. eurų. Siekiant padidinti nuomos kainą, būstai bus remontuojami, o „CrossRail“ linijai pradėjus veikti visu pajėgumu projektą ketinama parduoti. Taip tikimasi išnaudoti vienkartinę vertės šuolio galimybę. M. Basi teigimu, vietos žaidėjai kol kas susitelkę į kitas pelningas turto priemones ir NT centrinėje miesto dalyje, todėl aplink „CrossRail“ išsidėstę statiniai išskirtinio dėmesio dar nesulaukė.

Didžiausiems centriniams bankams pasaulyje toliau įgyvendinant kiekybinio skatinimo politiką, neverta tikėtis augsiančios tradicinių investavimo priemonių grąžos. Nestabili euro zonos padėtis ir geopolitinė įtampa Rytų Europoje skatins didinti NT dalį investicijų portfeliuose. Mūras vėl atgavo investuotojų pasitikėjimą.

Jūsų komentaras

Daugiau leidinio naujienų